大家都打算趁著印花稅假期結束之前，趕快把房子買好。在經過冗長的物色過程後，好不容易挑到你最喜愛的房子，賣家也終於接受你的出價，此時此刻的你已經按奈不住激動的心情，腦中畫出未來餐廳的配置、客廳的裝潢以及臥房的擺設…結果，竟然半途殺出一位程咬金，原本要賣你的房子現在賣給別人了，一切又回到原點。
他們虎視眈眈的盯著你的交易
一戶房子可能有好幾組潛在買家正同時進行交涉，即使賣家接受了你的出價，他也可能改變心意，把房子賣給出價更高的其他買家，這個情況在英國我們稱之為 「Gazumping」。
當你遇到 gazumping 的情況後，只會有兩種結果，第一種是你得出高於對方的價格來爭取買下這間房子（但這可能會造成惡性競價），另一種結果則是放棄這間房子和你的前置開銷，重新物色新的房屋。
為什麼會發生這樣的事
Gazumping 這個舉動在大眾的觀感中普遍認為是不道德、不禮貌的做法，但我們很難歸咎出單一原因來說明為什麼賣方決定推掉你的出價，轉向與下一位買家進行交易。
期望獲得更高的收益可能是主要原因，但對賣家而言，有時候出價最高的不一定事最好的買家，現金買家在市場上是非常受到喜愛的，因為他們遇到資金問題的機率更低，賣家能更快獲得房款。
但有時候問題不一定出在賣家身上，如果你花了太多時間進行房屋調查、賣掉你先前的房產，又或者是你雇用的律師拖拖拉拉延誤作業速度，這些情況都有可能導致賣家對與你的交易失去信心，轉而和另一位行動效率更高的買家合作。
在我做了這麼多作業後賣家才反悔交易，這樣合法嗎？
Gazumping 可能發生在完成換約之前的任何時刻，儘管這件事情會讓你覺得沮喪、氣憤，但目前在威爾士和英格蘭，它是合法的。
如果你經常瀏覽英國的房產網站，不難看到有些物件會被掛上「Sold STC」的標籤，這是指 Subject to Contract，表示這個賣家已經接受了出價，只不過當前還尚未完成所有的文書作業。此時尚不具有法律效益，也不意味著禁止了其他買家的出價，因此對買家來說，價格還有商議的可能（如果調查發現房屋有瑕疵），同時也表示交易可能會失敗。
這代表當你遇到 gazumping 的情況後，你在交換合約之前的各種行動，比如聘用律師調查房子的周邊環境、申請貸款、雇用測量師檢測房屋結構等，所有的費用都必須自己吸收，沒辦法要求賣家補償。
再強調一次，只有當交換合約完成之後，所有的行為才會受到法律的約束；在這之前，不論買方或賣方隨時都能自由地退出交易而不需要承擔責任。
要怎麼保障自己？如何降低賣家反悔的機會？
簡單來說，在賣家接受出價到成功換約的時間拖得越久，越有可能導致賣方反悔，下面列舉幾個要點，能讓你用最快的速度將買房流程推進到交換合約：
做好事前準備 提前指定好律師協助你準備身分驗證、金流驗證及其他所需的文件，確保你的財務都已就位，如果需要貸款請提前拿到貸款意向書（mortgage in principle, MIP），這是一份來自銀行的貸款信函，明列他們根據你的情況願意借多少錢。
培養好的關係 與原屋主和仲介保持良好的關係與溝通，如果你在準備過程中遇到了某些情況將使進度慢下來時，會主動向對方說明原因，而不是讓對方空等，這些細節的處理會增加他們對你的好印象，如果他們喜歡你，就可能不太願意再去查看其他的報價。
要求撤下廣告或改成 STC 當的報價被接受之後，可以要求對方將相關的廣告撤下，雖然它們不一定會接受，但如果他們願意，就能有效的減少其他潛在賣家與你競爭。
簽屬要約書（lock-in agreement/ exclusivity agreement） 這項作法建議與律師諮詢利弊分析後再執行，除了會增加額外的作業負擔，在一般情況下賣方可能不願意採取這個做法，但協議聲明中能保障買方在一定期間內購買房屋的專有權，賣方在期間內也不會與其他潛在買家進行談判。
保險以防萬一 當然保險會額外增加你的成本，但如果 gazumping 發生，它能支付約定的金額來抵銷你的損失，使風險降到最低。
瑞閣結語
沒有經驗的買家在交易過程中，更容易在遇到突發問題時驚慌失措，關於 gazumping 風險，瑞閣國際物業顧問在事前就為你進行最佳的預防作業。
當你委託瑞閣進行物件搜索後，第一件要做的事情就是要準備好所有的驗證資料與金流來源。這不僅僅只是因為它們是交易的必要文件，更是我們能代表你在第一時間向賣家展現你的高度意願，表明認真的態度來進行談判，整個過程中，我們將在效率、態度以及專業三方面凸顯你的優勢地位，讓你順利完成標的交易。
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