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買房之前,你考慮過幫房子做健檢嗎?

在英國買房子,最怕遇到金玉其外,敗絮其中的英式老屋,因此交易時除了要跟賣方仲介、買方律師打交道之外,還有一名沒有硬性規定,但是親朋好友都說要找的專家──建築測量技師(surveyor),來查驗房屋結構是否安全。

越早發現問題,解決成本越低

有這麼嚴重?真的有必要找建築測量技師嗎?

在買房這件事情上,開銷除了有房價,還有許多額外的費用,零零總總加起來是幾十萬英鎊的事情,在資金有限的情況下,好不容易有一個可以決定不要的項目,有什麼原因讓人願意再掏錢出來?


在你確定房子屋況良好的情況下(比如買新房、非頂層公寓等),省去建築評估(building survey/ home survey)的步驟是不需要擔心的。但一般買家能不受光鮮亮麗的裝潢誘惑,認真考量空間使用分配就很厲害了,別指望要能看出其他潛在問題,如果在交房之前沒有意識到房子的屋頂需要翻修,牆面有漏水或屋內有潮濕的情況,未來就要花上數千英鎊來改善這些問題。


由於英國沒有強制規定一定要找建築測量技師進行建築評估,所以有許多人會選擇省下調查費用,大約只有三分之一的買家會在購房時先進行建築評估,重視潛在問題的風險控管是決定的最大因素。


建築測量技師爬上屋頂進行勘查


交易過程中已經有好多份調查報告,測量師和律師的、銀行給的差別在哪?

建築測量技師給出的評估報告可以說是「房子本身的健康檢查」,內容針對天、地、壁給出全面檢驗結果,包含:煙囪、屋頂、窗戶是否有破損或漏水、房屋內部有無受潮現象、木造結構的蟲蛀問題、庭院樹木樹根會不會破壞地基、房子是否違反建築法規等等,讓買家在事前能完整的掌握房產全貌,安全無虞的住進去。


律師向各單位機關調出的資料則是提供「房子周邊的環境報告」,舉凡周邊自然環境、自來水與汙水排放、土壤汙染、垃圾掩埋場、河川水道的淹水係數、輻射物質濃度等所有資訊都會公開透明的列出,避免買家在不知情的情況下誤買受汙染的房子。


銀行透過抵押貸款給出的報告就更不用說了,裡面不可能會有結構和環域調查的反饋,他們僅是根據市場數據,著重在房產價值和借貸的金額是否能相符合而已。


建築測量技師什麼時候要入場?

你要知道調查結果可能反映出維護問題或昂貴的整修費用,導致你給出的願付價格需要再做調整,在這樣的情形下,賣家大多願意承擔部分的維護責任,在價格上讓步的機率也更高,全作為屋況維持的費用。


因此買房時,找測量師的最好時機點就在你的出價被對方接受,但在支付訂金、交換合約之前。這個階段成交價格都還有商量的餘裕,但當完成交換合約,你的出價就會具有法律效益,不能再隨意地更改。


如果想要找一位測量師協助你,你可以透過皇家特許測量學會(RICS)、住宅房地產測量協會(RPSA)和Sava三個機構找到合規的測量師,選擇適合自己的房產調查方案,至於調查所需要的時間,一般報告勘查約要 1-4 小時,完整的結構性調查則需要 3-8 小時的時間,實地調查完畢後還需要 3-5 個工作天才能收到測量師發來的報告書。


如果你打算找測量師,這些時間成本也要一併考量在你的置產計畫裡面。


評估報告中通常都會附上一張房屋結構專有名稱的圖片

我應該要選哪一種?建築分級評估

依照調查內容所涉及的範圍及專家意見,房產評估報告可以分成三個等級,大家可以依照自己的情況選擇適合的方案:


Level 1 狀況報告(Condition Report)

適用於新房產或其他狀態良好的物業,提供最基礎的物業資訊,並用紅、黃、綠三個等級標示出房產狀況,作為確認新房交屋狀態非常合適。

Level 2 購房報告(Homebuyer Report)

多數房產都適用這個等級的調查,是最受買家喜愛的調查類型,內容涵蓋level 1的基礎訊息外,還會添加其他內容,包含指出未來可能影響房產價值的問題,如房屋下沉、潮濕或任何不符合當前建築法規的部分,測量師會進行一切非入侵性的房產調查,並提供改善的建議。

此報告還可以額外選擇額外的估價服務,比如他認為的市場價格或在無法修復的情況下,重建費用等。

Level 3 建築測量(Building Survey)

適用對象為大型建物、特殊建材房產(如有茅草屋頂)、極老舊住宅或廢墟建築,是全面性的結構調查,測量師將會動手撬開地板、夾層或閣樓進行查看,列出所有缺陷,並提供維修保養的建議,有的測量師甚至能給出預計費用等等。如果你計畫重新翻修你的房子,這項調查可能適合你。


做一份建築評估所需要的費用會依照房子價格與大小而異,各機構都有公定的標準,一般來說,Level 1價格約在 400-950 英鎊,Level 2 大約是 450-1,000 英鎊,Level 3 則是 600-1,500 英鎊。


你願意花錢做建築評估嗎?

這是關於你未來的家,你打算賭一把都不會有問題發生,等真的遇到問題後再處理,還是做好完備的評估,安心無慮的搬入新家呢?


我們認為成交前把心中的擔憂解決越多,未來買下房子後後悔的情況越少。

 

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