瑞銀發布的《2024年瑞銀全球房地產泡沫指數》揭示了當前全球房地產市場的主要風險與趨勢，其中日本房產泡沫化風險升至全球第二；與此同時，英國房地產市場在穩健中展現長期投資價值；而美國房產泡沫化的風險則呈現上升趨勢。日本房產泡沫化風險升高對投資者帶來更大的挑戰，面對這種情況，海外投資者應如何有效分散風險，選擇更穩健的投資標的呢？
2024全球房地產泡沫化趨勢
《2024年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告指出全球房產泡沫化風險最高的是邁阿密，其次是東京，再來是蘇黎世。
邁阿密：房價飆升與吸引力持續
邁阿密房價自2019年底以來已上漲近50%，高淨值人士爭奪少數高端臨海房產，加上免個人所得稅優勢，使其成為美國移民的熱門選擇。
東京：泡沫風險依然較高
東京房價在過去五年內上漲超過30%，是租金增幅的兩倍多，近一步推高了日本房產泡沫化風險。城市化現象促使東京房產需求上漲；日圓疲軟，也吸引許多國際買家到日本買房。
蘇黎世：需求過剩推動價格與租金雙升
由於新建案供給短缺，加上市場預期長期房價將增長，導致房價及租金齊漲。蘇黎世房價在過去五年上漲超過20%，為歐洲增幅最高城市；租金比2019年高出25%，泡沫風險居高不下。
日本房地產：泡沫化跡象加劇
根據《2024年瑞銀全球房地產泡沫指數》顯示，東京的房地產泡沫風險位居全球第二。過去五年內，東京房價上漲超過30%，但租金增幅不到一半，顯示房價與租金、收入的嚴重脫節。低利率政策、寬鬆的貨幣環境，以及日元走弱吸引的外國買家到日本買房，進一步推高了需求，導致日本房產泡沫化風險逐漸升高。然而，這樣的失衡風險將可能對海外房產投資者造成潛在衝擊。
英國房地產：穩健的投資選擇
與日本房產市場的高風險形成對比，英國房地產市場相對穩健。近年高利率環境造成抵押貸款數量停滯不前，房產交易量處於低點，使得倫敦房產泡沫化風險自2016年高點回落約25%，市場風險已降至低水平。而高借貸成本環境下，更迫使房東提高租金，使租金來到歷史高點。未來，隨著利率下調的趨勢，將進一步刺激英國買房市場需求。低市場風險以及高租金回報等特色，使英國房地產成為相對可靠的資產配置選擇。
日本買房成本 V.S 英國買房成本
購買海外房產需考量的不僅是市場潛力，還需要了解交易與持有過程中的費用結構差異。日本買房跟跟英國買房所需要支付的成本有哪些，又有哪些隱藏成本呢?
購買成本
不管在日本買房還是在英國買房，都需要支付的為印花稅、律師費/代書費、仲介費。
但日本買房還需支付登錄免許稅及不動產取得稅，合計總稅率大約為房價6% - 10%。
相較之下，英國買房成本不僅較為單純也較低，英國印花稅是採累進制，房價越高需負擔的印花稅也就越重。房產價值若在50萬英鎊以下，合計總稅率大約為房價3% - 5%；房產價值若在50萬英鎊以上，合計總稅率大約為房價5% - 7%。
持有成本
在持有物業過程中，英國及日本同樣需要繳的為大樓管理費。
另外英國唯一需要繳的為市政稅，但由「居住者」負擔，所以如果業主是將房產出租，英國買房的持有成本將非常低。
而在日本持有房產的期間，每月還需繳交修繕基金，每年還需要繳交「固都稅」，每年在日本買房所需繳交的總持有成本約在房價的2% - 3%。
出售成本
在英國置產及日本置產，出售時都需繳交資本利得稅、仲介費、律師費/代書費。
日本資本利得稅針對持有到出售年限設有不同稅率，若是用來自住還需額外繳納住民稅；而英國資本利得稅是根據收益區間課徵固定稅率，如果出售的是自住宅，不需支付資本利得稅。
最後，若要出售海外房產時，日本政府對海外買家會預扣10.21%的所得稅，隔年申報完後多退少補。但英國政府不會對海外房東預扣所得稅，只要在報稅期間自行申報即可。
瑞閣結語
面對瞬息萬變的市場環境，投資者在投資海外房地產時，應理性評估市場風險。日本房產儘管具吸引力，但日本房產泡沫化風險及持有成本不容忽視。而英國房地產憑藉穩健的市場環境與單純的持有成本，成為國際投資者的熱門選擇。不論是自住、租賃收益，還是資本增值，英國房地產都能提供良好的回報與保值機會。
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