為什麼那麼多留學生媽媽都在考慮置產?
在我接觸到的客戶中，有不少人是在孩子到英國求學後，才隨之萌生置產的念頭，這類型的諮詢在新學期開始之前最多，促成置產的要點不外乎以下兩點：
1. 租金昂貴，生活成本太高
2. 給孩子更安全的居住環境
倫敦相對高昂的租金
對在倫敦求學的學生們來說，最好的居住地點就在學校附近，如果也要求生活機能完善、交通便利的話，都會在 Zone1 區域找房子，在這樣的條件下，大部份學生願意承租的一房 (1 Bed) 價位落在 £276~£335 /每周，算下來平均一年的房租就要 £15,886 (約新台幣 63 萬)，取決於選擇的地點以及房子條件，房租還可能更高或更低。
學生在租房時通常會被視為沒有經濟能力，因此需要預先支付一整年的租金，此時家長便會被高昂的租金嚇得措手不及，誤以為孩子是選擇住在哪個高貴地段，實際一看才發現只是一間舊舊小小的一房老公寓。因此，在孩子安全、租金成本以及性價比等重重考量之下，家長們開始思考另一個住屋方向「置產」，即便只是個小套房，也比起讓孩子住在一個環境紊亂的地方來的安心。
以房養學的先決要件
藉由半自住半出租的方法，讓額外租金收入攤平孩子在國外的開銷，並且在最後透過出售房產的方式翻轉所有的赤字開銷，預先規劃得當還能夠有所獲利，使得「以房養學」的做法顯得更加的可靠，留學生家長們首先需要考量以下三點：
1. 孩子旅外至少會在英國居住 3 年以上
2. 海外貸款買房不易，建議準備足夠的現金
3. 選擇的房產應俱備抗跌以及增值性
首先審視自己是否適合以房養學的做法，當孩子預計在英國有三年以上的留學計畫時，其實長年的留學花費累積起來，足夠用來購買半間小套房了，與其每年每月繳交高額的租金給他人房貸作嫁妝，倒不如將資金投入房產，在節省房租的同時也有足夠的時間等待房價提升，讓整體的資金更有效運作。假設你的孩子只是到英國研讀一年的研究所學位，並不是不能置產投資，而是從以房養學的角度來看沒有置產的迫切性。
其次，由於海外貸款買房不易，在先期籌措資金時，建議對海外貸款不要抱有太大的期望，即使置產時利用貸款做槓桿，在各個層面上都是非常有效的做法；但是作為一名外國人，要在英國以貸款買房，並不是不可能，而是有很大程度上的麻煩。在首次購買英國房產的情況下，會建議利用國內貸款，或直接準備全額資金買房，能夠有效節省絕大多數不會有下文的海外貸款申請的時間成本。
最後，既然計畫透過房產增值來獲利，那麼千萬牢記房地產投資的鐵則，地點要對，才有需求；買價要對，才能增值。
留學置產計畫
有些朋友們可能聽到這個概念後，認為孩子出國留學就要買一套房的作法，太奢侈太浪費，但要知道倫敦的租金於整個歐洲來說是最高昂的，在世界城市排名中也是名列前茅，若再加上生活開銷等，仔細算算，你會發現在英國，置產留學真的是鐵錚錚最划算的方式，對許多家長來說，真是恨不得早點規劃去了！
本篇和你分享一個 2014 年台灣媽媽的故事，當時她的孩子在高中畢業後決定到英國讀書，Foundation 一年加上大學三年，用四年的時間學設計。
我們分析，如果學費平均每年約 £15,020，每個月生活費是 £500，住宿的部分，只有第一年選擇住在學校宿舍 £218 /每周，假設之後搬到學校附近的小一房住，以房租 £1,122 /每月連續承租三年。算下來，到畢業至少就花費 £135,372 (約台幣 542 萬，平均每年約台幣 135 萬)，這些都還不算上交通費、材料費等等的開銷。
經過彼此討論後，這位台灣媽媽決定，只要第一年讓孩子住在學校宿舍熟悉環境就好，等念大學一年級就住在自己買的房子裡。當年我們成功為她談價，以 £640,000 漂亮的價格購買兩房，空下來的第二個房間後來用每個月 £940 的價格便宜租給同學。
原先預計在大學畢業後把房子賣掉，以 15-18 年三年中倫敦房價一共成長 15%，算下來這四年不但不花錢，反倒能小小獲利 £1,646！
但這位台灣媽媽在當時並沒有立刻把房子賣掉，而是選擇繼續出租，現在每個月能夠有 £2,500 的租金收入，而房產價值也繼續攀升，用 £800,000 的價格出場，在目前的市場中都能夠以非常快的速度成交。
量身訂製的投資規劃
最後強調一點，我並不推崇盲目跟隨他人制式化的置產計畫，尤其置產的起初成本相當高，並且需要至少三至五年的時間才能讓房價有較優良的成長，更必須藉由可靠、縝密的置產計畫來實踐。外加上近幾年來，英國政府不斷的針對房產政策進行更動，除了今年的印花稅假期有暫時性的優惠外，其他政策都是永久性的增加購房成本，可以知道的是，越早的規畫能使置產的人佔有越多的優勢。
Comments