在私人租賃市場中，絕大多數的租賃合約都進展順利，房東與房客之間保持良好的關係，彼此互惠互利。但是在某些情況下仍不免會有問題產生，在《租屋糾紛不要來（上）：房客權益篇》中，我們已經介紹完房客的部分，本篇將重點說明房東的職責，以及當糾紛發生時，有效解決的方法。
房東責任
符合各項安全標準： 在開始出租房屋之前，房東必須要確保屋屋安全且適合人類居住，否則可能會觸犯民事或刑事責任。基本要採取的行動包含，每年一次的天然氣安全檢查、提供符合安全標準的家具及電器設備、每層樓安裝煙霧警報器，在設置煤爐/燃木爐的房間安裝一氧化碳感測器、房產的能源性能證書（EPC），最低評級必須為E。
房客背景調查： 檢查房客年滿 18 歲以上、房客的身分或簽證，確認是否可以在英國合法租用住宅。
加入押金保護計畫： 房東要遵循政府規定的押金保護計畫來保護房客支付的押金，並提供相關訊息。如果沒有，房客可以將你告上法庭，而你有責任向他們支付押金金額的 1 至 3 倍的罰金，同時，這還會導致你無法使用 Section 21 的權利。
提供必要文件： 在與房客簽訂租賃契約時，必須要附上六項文件，包含政府公布的租賃指南（How to rent guide）、押金由哪個機構保護、天然氣安全證書、電器安全證明（EICR）、房子的能源效能證書（EPC），以及符合防火安全條例的證明（smoke alarm and heat detection alarm）。
修復損壞，確保房子沒有嚴重的健康和安全隱憂： 在租期開始之後，房東仍需要負擔大部分的修繕責任，從房子的外觀、結構、到公共區域，以及房屋內的各項家具、電器等等，也需要定期檢查安全檢測器，並且需要提前24小時通知要進屋修繕。
房東權利
住房法第八條（Section 8 Housing Act）： Section 8 Notice 需要有正當且明確的理由才可以向房客發出，所以當房客違反了租賃契約時，房東就可以發出 section 8 通知將房客驅逐。最常見的原因是租金拖欠，大多數的 section 8 notice 都會給 2 週的通知期，在極少數情況下會需要 2 個月通知，比如原房客死亡或房子面臨拆除的情形。
住房法第二十一條（Section 21 Housing Act） Section 21 Notice 房東不需要給出房客過失的理由，因此又被叫做 no fault notice。大部分發出的原因不外乎是因為房東決定要出售房子，或自己搬進去住的情況，此時通常會給予房客兩個月的通知期，要求他們在通知的指定日期前搬離。值得注意的是，Section 21 不能在租約開始的前 6 月行使，此外，若未盡上面所提的房東責任，將導致發出的通知是無效的。
驅逐房客
由於生活習慣的不同，在租賃期間，可能會有打擾鄰居或是的狀況發生，通常都是先用規勸的方式提醒改善，即使房客的財務惡化導致無法按時繳租，我們都建議先和平的與房客一起找出解決或折衷的辦法。
驅逐房客是房東最後的手段，通常耗時相當久，且由於房客受到《驅逐保護法》的保護，我們得確保在未造成遭擾或非法驅逐房客的條件下採取行動，正式的驅逐行動可以分為三個階段：
通知期： 向房客發出 Section 8/ Section 21 的通知，通知期會依照發出的 notice 不同從 2 週到 2 個月都可能。只有當通知期結束後，房客仍繼續住在裡面，才能夠進入第二階段向法院提出申請，此時，房客的租約將繼續下去，直到他自願離開或透過法律程序被驅逐。
法院訴訟： 房東可以在通知期結束後立刻開始法院訴訟，最慢也必須在 4 個月內提出申請佔有令，這個階段通常會耗時幾週到幾個月不等，取決於法庭的忙碌程度、是否需要聽證會以及房東行動速度。
法警驅逐： 當法院的佔有令下來，房客沒有在佔有日期前離開，房東就可以要求法警驅逐房客，然而，法警同樣需要提前 2 週通知驅逐日期。
瑞閣結語
在英國，房東不能過度干涉房客的情況，不論是《房屋法》（Homes Act）、《住房法》（Housing Act）、《驅逐驅逐保護法》（the Protection from Eviction Act）、《住房和規劃法》（Housing and Planning Act）、《租戶費用法》（Tenant Fees Act）等，都在不同層面上保障了房客的權益，唯有 Section 8、Section 21 賦予了房東能強行執行驅逐與佔有的權利，房東們千萬要認識這兩條法規，在糾紛發生時才能採取有效的行動。雖然去年傳出Section 21 將被廢除的消息，不過目前而言，政府還沒做出具體的行動。
希望大家在英國租屋上都順順利利的！
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